Extensions et surélévations : quel cadre juridique ? Au gré des événements de la vie, notre habitat est en perpétuel mouvement. Si les projets se succèdent, certains travaux d'aménagement, plus lourds, sont soumis à un cadre réglementaire strict. C'est le cas des surélévations et des extensions qui se justifient lorsque la famille s'agrandit ou que l'on a besoin d'aménager de nouveaux locaux dédiés à certains hobbies ou activités. Lorsqu'en dépit de ces nouveaux besoins, on ne saurait envisager de se mettre en quête d'une nouvelle maison, ces travaux s'imposent pour gagner en superficie et repenser l'architecture de son habitat. Loin d'être anodines, les opérations de surélévation et d'extension sont réalisées par des professionnels aguerris dans un cadre réglementaire strict. Suivez le guide !

L'extension de la maison peut se faire dans l'esprit du bâti d'origine ou, au contraire, adopter les tendances architecturales du moment. crédit photo : fotolia©Scen

Surélévation ou extension ? - Choisir entre surélévation et extension relève de critères techniques, juridiques et esthétiques. En fonction de la destination des nouveaux locaux (chambres à coucher, bureaux, salle de jeux) et de leur fréquentation, on peut déjà opter de préférence pour l'une ou l'autre. Mais le choix sera surtout fonction des caractéristiques du bâti d'origine et de la surface de terrain disponible. Les deux opérations correspondent en effet à deux réalités bien distinctes.

L'extension – En cas de surface au sol constructible et suffisante, elle peut s'envisager avec beaucoup de liberté. Il suffira de bien dimensionner les nouveaux locaux à leur nouvelle destination et de s'assurer qu'ils viendront compléter le bâti d'origine de façon harmonieuse. Pour s'en assurer, il faut prendre en compte certains éléments tels que les matériaux, les volumes ou encore la pente de toiture. On privilégiera des volumes de forme simple, avec des toitures à un pan ou à deux pans symétriques. Tout est cependant question de goût et certains préfèreront au contraire trancher avec le bâti d'origine en introduisant par exemple de nouveaux matériaux ou de grandes ouvertures. C'est effectivement l'occasion d'adopter les nouvelles tendances architecturales pour ancrer son habitat dans l'air du temps. L'extension est souvent réservée aux pièces dédiées à de nouvelles affectations : des bureaux, une salle de sport ou une salle de jeux par exemple.

La surélévation de toit – Elle procède de la création d'un nouvel étage. A l'inverse de l'aménagement des combles dont la hauteur sous plafond demeure limitée à moins de 1,80 m, cette surélévation augmente la superficie habitable de la maison. Elle est souvent choisie pour créer de nouvelles chambres et une salle de bains. Au plan technique, la surélévation crée une charge supplémentaire, il est donc essentiel de solliciter des professionnels, un bureau d'études par exemple, qui validera la capacité de la structure de base à supporter cette charge supplémentaire. En la matière, on privilégie souvent les structures en bois qui s'avèrent bien moins lourdes que le béton et qui présentent de bonnes propriétés isolantes. La surélévation est souvent la solution qui s'impose en milieu urbain.
Les deux opérations sont régies au plan technique par le Code de la Construction et de l'Habitation qui a défini toutes les règles applicables, notamment en matière de prévention du risque sismique, d'isolation thermique, d'isolation acoustique, de conformité et de sécurité des installations électriques, ou encore de ventilation et renouvellement de l'air. Un ensemble de règles maîtrisées par les artisans intervenant sur ces travaux pour le moins délicats.

Le PLU : document de référence - Pour réaliser une extension ou une surélévation, il convient d'abord de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune d'implantation du projet. Ce document officiel disponible en mairie vise à réglementer la construction de chaque zone du territoire et sert de référence aux professionnels en charge du projet en matière de volumétrie, de hauteurs maximales autorisées ou de choix des matériaux. Il définit un ensemble de coefficients techniques qui vont déterminer la faisabilité du projet sur la zone, certains d'entre eux ont évolué depuis le 1er mars 2012.

?* le Coefficient d'Occupation des Sols (COS) : c'est la surface constructible par rapport à la superficie du terrain.
* la Surface de plancher (ex Surface Hors d'Oeuvre Nette et ex Surface Hors d'Oeuvre Brute) : elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et calculée à partir du nu intérieur des façades.
* le coefficient d'emprise au sol (CES) : il établit la limite de la surface au sol des bâtiments et restreint donc l'étalement des constructions.

>> Cas pratique
Un terrain de 1 000 m2 soumis à un PLU fixant le COS maximal à 0,4 peut accueillir une construction de 1 000 m2 x 0,4, soit 400 m2 de surface plancher. Avec un CES de 0,25, la surface constructible au sol sera limitée à 125m2.
Au final, le projet d'extension ou de surélévation devra donc être d'une surface au sol inférieure à 125 m2 et d'une surface plancher maximale de 400 m2.

>> Exceptions
Les terrains situés en lotissement sont soumis aux règles d'urbanisme définies dans le règlement de lotissement à moins qu'au bout de 10 ans, les co-lotis n'aient choisi de passer sous la réglementation du PLU.

Le recours à un architecte - Selon les articles L421-2 et R 421-1-2 du Code de l'urbanisme, il est obligatoire dès lors que la surface du bâtiment existant et de l'extension est supérieure à 170m2.

La procédure - De nouvelles règles d'urbanisme ont modifié le dispositif réglementaire existant. Ainsi, depuis le 1er janvier 2012, une simple déclaration préalable de travaux est nécessaire lorsque l'opération crée entre 5 m2 et 20 m2 supplémentaires de surface de plancher ou d'emprise au sol. Ce seuil est porté de 20 m2 à 40 m2 si la construction est située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé, un plan d'occupation des sols par exemple. Le délai d'instruction de la déclaration de travaux est d'un mois, hors zone protégée. Cependant, entre 20 et 40 m2 supplémentaires de surface de plancher ou d'emprise au sol, un permis de construire sera exigé lorsque les extensions auront pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil de 170 m2. Un extrait de la déclaration préalable fera l'objet d'un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et ce pendant toute la durée de l'instruction, c'est-à-dire un mois. Au-delà des seuils rappelés ci-dessus, les travaux sont soumis à une demande de permis de construire. Après expiration du délai d'instruction de deux mois, la demande et le récépissé de dépôt devront être affichés sur le terrain, et le délai de recours des tiers sera ouvert pendant deux mois supplémentaires.

Le cas particulier des zones protégées - Lorsque le projet est envisagé en zone protégée, à proximité de monuments historiques classés notamment, ce type de travaux est particulièrement encadré. Pour s'assurer de sa faisabilité, il convient de solliciter l'architecte des Bâtiments de France qui validera, rejettera ou modifiera au besoin certains aspects de l'aménagement projeté.

Mener ce type de projet sur une zone protégée peut s'avérer plus fastidieux,
dans tous les cas, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis. crédit photo : Couleur Média

Et le voisinage ? - Les travaux d'extension et de surélévation ne manquent pas d'avoir des répercussions sur l'environnement de l'habitat. Si les normes à prendre en compte sont en priorité celles définies par un PLU existant, l'article R 11-18 du Code de l'Urbanisme prévoit que la construction doit se situer à une distance correspondant à la moitié de sa hauteur à partir de la limite séparant les deux terrains. En pratique, si l'habitat mesure 6 mètres de haut, l'extension devra se situer à 3 mètres minimum du terrain du voisin. Dans les faits, cette distance correspond cependant au seuil minimal imposé.

Une question de styles - La tendance est autant à la rupture qu'à la continuité avec le bâtiment existant. Pour créer la rupture avec une maison traditionnelle, on optera pour des lignes plus contemporaines, des parois de verre encadrées de métal mince ou encore des volumes simples à toit plat. Cette association tranche avec les matériaux traditionnels que sont la pierre, la terre cuite. Pour une approche plus douce, on conservera en revanche les matériaux de base en jouant plutôt sur les volumes et les lignes.

RT 2012 : une application soumise à condition - Il est essentiel de déterminer si le gain de surface est considéré comme une construction neuve sur laquelle les normes définies par la RT 2012 trouveraient à s'appliquer. Les pouvoirs publics ont établi que oui, en précisant que par "partie nouvelle de bâtiment existant", il faut comprendre "toute surface de bâtiment dont le clos est nouvellement construit". Sont donc visées toutes les "additions, surélévations, superpositions d'une construction neuve à un bâtiment existant". Dans les faits, il peut s'agir d'une partie de bâtiment construite créant de nouveaux locaux et accolée à un bâtiment existant, d'un étage ajouté à un bâtiment existant, d'un aménagement de combles existants d'une maison conduisant à devoir surélever le faîtage de la toiture d'au moins 1,80 mètre. A l'inverse ne seront par exemple pas considérés comme "partie nouvelle de bâtiment existant" : l'aménagement de combles existants d'une maison sans modification de l'enveloppe du bâtiment, la création d'un plancher intermédiaire dans une enveloppe de bâtiment existant, ou encore l'aménagement d'un local existant. Sont également écartées les "surélévations ou additions de surface correspondant à une SHONRT inférieure à 150 m2 et à 30 % de la SHONRT des locaux existants." Pour rappel, la SHONRT dé-signe la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, après dé-duction des surfaces de locaux sans équipements de chauffage.

Les projets d'extension et de surélévation de maison sont courants lorsque la famille s'agrandit
ou que l'habitat doit répondre à de nouveaux usages à travers la création d'un espace professionnel
ou d'une salle de jeux par exemple. crédit photo : fotolia©drubig-photo

Lorsque l'agrandissement de la surface habitable s'avère être indispensable, il convient avant tout de solliciter les professionnels du secteur, qui pourront grâce à leur expertise et savoir-faire émettre les premières recommandations utiles à l'approfondissement du projet. Ces travaux d'envergure nécessiteront à la suite l'intervention de nombreux corps de métiers qui vont garantir la qualité de l'ouvrage et exécuter le projet d'aménagement en fonction de considérations esthétiques de premier ordre. Dans tous les cas, les travaux réalisés apporteront sans nul doute une plus-value au bâti d'origine.

Isabelle Barèges